第397章 巴掌和胡蘿蔔

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“老婆，吃啥？我昨夜還行吧，很賣力的。”侯滄海不知道妻子為什麼生氣，不由得腦補是昨晚接到岳父張躍武電話後心情不好，然後將一股氣撤在自己身上。身為丈夫，在妻子真煩惱時，作為出氣筒是理所當然的。

“我吃李師傅做的包子，要吃一個。”

“兩個吧，吃兩個才不單邊。”單邊是江州人常開的葷玩笑，大體意思是胸前本有兩個包子，若只有一個，那就是單邊。這種葷玩笑經常是男子調侃女子時所用。侯滄海在黑河基層工作多年，常常能聽到類似的葷玩笑，他為了調節氣氛，有意開了些夫妻間的葷玩笑。

“討厭。你根本不知道我為什麼發火。不給你講，自己反思。”說到這裡，張小蘭的無名飛醋已經消失。

“我覺得爸的資金鍊繃得太緊，若全國煤炭行情發生變化，價格降下來，資金鍊有可能出問題。這是我最擔心的。你是不是也在想這個問題？”

張小蘭原本沒有想到此事，聽丈夫提及此事，想起爸爸巨量貸款，不禁揪心，真沒有了食慾。

吃過早餐，張小蘭、王市長、杜靈蘊一行前往省藥監局。冉仲琳打扮成張小蘭助手，隨同其一起前行。她是那種脫衣有肉穿衣顯瘦的型別，穿上職業裝時根本沒有人會朝著“保衛”方向去想，很有迷惑性。

九點，侯滄海、陳杰、楊兵和財務總監寧禮群等人在小會議開會，研究商量如何操作黑河房地產。黑河地產肯定要做，如何做，做到什麼規模，便是擺在大家面前的問題。

侯滄海以前在高州做房地產時，處於執行層地位，本質上是張躍武定下大原則，他和張小蘭具體執行。此時他作為絕對決策者，便得謀布全域性，方方面面都得考慮清楚。

商議之後定下一條大原則：集團最大現金流是滄海保健液和果奶系列，在操作黑河專案時，不能損傷當前最賺錢的現金奶牛。為了實現這個原則，必須合理使用銀行貸款。

侯滄海獨立做專案以來，由於所處民營企業，很難進入銀行法眼，因此，他一直在利用自己有資金進行操作，滾動發展，很少與銀行打交道。在做保健液等專案，為了減少資金壓力，根本其他公司在銷售上出現回籠現金難等問題，精心創造滄海銷售模式，迅速回款，讓滄海保健液以及果奶產品始終有充足現金流。

房地產是資金密集型專案，又與政府走得很近，操作思路就要發生根本性變化。

房地產開發過程是一個典型的投資過程，理論上必須先墊付資本，才有資本增值，也才談得上投資收益。這個特點決定了房地產開發企業要墊付大量資金，不僅啟動資金大，後續資金量也大。而且，房地產開發週期較長，房地產商承受的機會成本也大。

房地產開發商自有資本有限，僅用自有資金來開發房屋基本不可能，除非是資金量特別充足而房地產專案又很小。解決房地產需要墊付大量資金問題，可以有商業手段，比如住房預售和分期付款融資，最重要還是銀行貸款。

侯滄海明白自己必須改變以前的態度，與以前不喜歡接觸的行長們打交道。這不是個人的事，而是牽涉整個集團，絕不能意氣用事。

侯滄海看著面前擺著的規劃圖，問道：“在江州開發房地產，按慣例，自有資金佔比到底多少合適？我們按行規操作，不冒進，也不落後。”

寧禮群道：“江州房地產商自有資金都不多，十個有九個是以銀行貸款融資為主。一般情況下，銀行貸款融資在百分之六十左右，自有資金率不會超過百分之二十。”

侯滄海嘆道：“難怪房地產老闆都將銀行當成大爺來供著，恨不得天天燒香。這麼高的貸款率，也難怪稍有風吹草動，便會有資金鍊斷裂形成的爛尾樓。”

寧禮群微笑道：“滄海集團資金狀況非常好，又有政府和銀行大力支援，從山南省目前的房地產形勢來看，不可能出現資金鍊斷裂的情況，這種機會極為微小。”

侯滄海道：“我想要追究細節，貸一筆款，對銀行來說，到底來經過哪些人？既然要貸款，就得把所有細節搞清楚。閻王好見，小鬼難纏，陳杰和你做具體事，不僅要盯住行長，也要掌握具體經辦人的資訊，建立起友誼。建立起友誼以後，最起碼資訊更加靈通。”

寧禮群業務純熟，拿了一張紙，在紙上寫了一筆貸款從營銷到回收貸款的流程圖，遞給侯滄海。

整個流程如下：管理前臺調查（房地產信貸部）——後臺審查（信貸管理部）——後臺組織貸審會審議——後臺提交有權審批人審批（行長或主管房地產貸款的副行長）——經營行發放貸款——貸款行貸後管理（管理前臺指導，管理後臺監控）——經營行收回貸款——管理中臺（風險控制部）繼續經營管理無法回收的不良貸款。

侯滄海第一次做房地產時有些懵懂，抱著初生牛犢不怕虎的態度闖入地產界，成功地做了一個特殊的危房改造專案。此時重新做房地產，便謹慎得多，準備按照正常房地產思路來操作。

負責房地產的副總裁陳杰信心十足，道：“回到江州，準備在黑河做地產，我就開始與銀行接觸。蘇行長已經表示大力支援我們，只要手續齊全，隨時可以放款。蘇行長開過幾次玩笑，說侯總架子大，從來不出面。侯子在最近要抽出時間，與蘇行長見一面。”

在會議室正面牆上，掛著一幅效果圖，一個有地標作用的五星級酒店位於整個橢圓形的正中央，五星級酒店對面是一個廣場，廣場上巨大噴泉和雕像，橢圓形兩側則是高檔住房區。

效果圖做得非常逼真，展現出一個現代化的高檔小區形象。

侯滄海先是誇讚陳杰辦事效率，隨後半開玩笑半調侃地道：“提一個意見啊，為什麼走到街上的帥哥美女都是外國人？難道非要用外國人才能彰顯現代化？我再提前打個招呼啊，小區絕對不能取外國名字，什麼泰晤士啊，羅馬啊，加州啊，統統不能出現在我們這個樓盤。”